□ 陳抨印
物業(yè)服務與管理是事關(guān)群眾生活質(zhì)量和切身利益的重要工作。高質(zhì)量的物業(yè)服務與管理是新時代做好群眾工作的重要抓手，是堅持為人民服務的具體實踐，更是城市治理現(xiàn)代化的客觀需要。
為有效提升安康高新區(qū)物業(yè)服務管理工作水平，通過深入走訪、開展座談等方式，對此項工作進行專題調(diào)研。
一、基本現(xiàn)狀及主要成效
安康高新區(qū)已交付入住的物業(yè)小區(qū)54個，從業(yè)人員約2000余人，5個小區(qū)已成立業(yè)主委員會，2個小區(qū)成立物業(yè)管理委員會。現(xiàn)有物業(yè)企業(yè)38家，9家物業(yè)企業(yè)成立黨支部;14個小區(qū)成立黨支部;物業(yè)管理覆蓋率100%，無“三無小區(qū)”。
(一)工作推進有序有力。由主管部門對轄區(qū)小區(qū)物業(yè)服務實行“月巡查”制度，對照服務標準、服務合同現(xiàn)場檢查評比排名，建立“紅黑榜”。對群眾反響差的物業(yè)企業(yè)，實行臺賬管理，推行干部包聯(lián)制度，跟蹤督辦問題整改進度。
(二)法制保障日益完備。《安康市物業(yè)服務與管理條例》于2023年6月1日正式施行，為規(guī)范物業(yè)服務市場秩序、維護物業(yè)活動各方權(quán)益提供了有力的法律保障。
(三)自治組織日趨健全。積極推動54個商住小區(qū)成立物業(yè)企業(yè)黨支部、小區(qū)黨支部，吸納黨員進入物業(yè)企業(yè)管理，動員業(yè)主黨員加入小區(qū)黨組織，在黨的領(lǐng)導下開展工作。
(四)物業(yè)企業(yè)監(jiān)管有力。對物業(yè)服務中的設(shè)施減配、服務降標、亂搭亂建等焦點問題，由行業(yè)主管部門依據(jù)規(guī)定進行查處，定期對物業(yè)服務情況進行量化考評，有效監(jiān)督物業(yè)企業(yè)遵規(guī)守矩。
二、存在問題
(一)物業(yè)企業(yè)服務質(zhì)效較差。前期物業(yè)企業(yè)屬于開發(fā)企業(yè)關(guān)聯(lián)單位，公司化管理制度不健全，企業(yè)負責人及從業(yè)人員大多未經(jīng)專業(yè)培訓，服務主動性不足。
(二)自治組織發(fā)揮作用不夠。現(xiàn)有的自治組織仍缺乏德高望重的“領(lǐng)頭人”，加之未落實報酬，發(fā)揮作用不充分，業(yè)主訴求長期得不到有效解決，出現(xiàn)“甲方缺席”的尷尬局面。
(三)物業(yè)服務費用收繳率低。由于各類矛盾問題和少數(shù)業(yè)主不當訴求得不到正確引導和及時化解，購房業(yè)主以各種理由拒繳、拖欠物業(yè)服務費的現(xiàn)象居高不下。加之物業(yè)企業(yè)沒有強制手段催繳費用，往往通過壓縮支出、降標服務等方式降低運營成本。
(四)部門之間尚未形成合力。物業(yè)管理涉及發(fā)改、民政、公安等多個部門，但部分部門和水電氣訊等專營單位潛意識存在“邊界誤區(qū)”，認為物業(yè)管理不屬自身主業(yè)。
三、建議
(一)高位統(tǒng)籌，建立一個聯(lián)席會議制度。建立物業(yè)服務管理聯(lián)席會議制度，至少每季度召集一次聯(lián)席會議。一是及時研判會商。及時聽取物業(yè)服務管理工作情況匯報，研究工作中的難點堵點問題。二是加快完善機制。圍繞職能部門履職、物業(yè)服務規(guī)范、遺留問題化解、物業(yè)服務費收繳、矛盾糾紛調(diào)處等重點內(nèi)容，推動配套政策更加健全完善。三是強化統(tǒng)籌調(diào)度。充實必要人員、保障必要經(jīng)費，重點向?qū)俚攸h委一級傾斜資源，讓黨建引領(lǐng)聚合力、行政執(zhí)法進小區(qū)、入住業(yè)主守法規(guī)、物業(yè)企業(yè)提質(zhì)效、違法違規(guī)受懲戒成為常態(tài)。
(二)責任到邊，細化一套系統(tǒng)責任清單。以清單明責的管理制度，嚴格壓實落實各方責任，倒逼各方履職盡責。一是細化職能部門責任。依據(jù)國家法定職能職責，制定和細化各職能部門責任清單，強化目標責任考核，落細落實“服務進小區(qū)、管理進小區(qū)、執(zhí)法進小區(qū)”。二是壓實屬地管理責任。屬地黨委負責指導業(yè)主大會成立和業(yè)委會(物管會)的籌建、換屆和改選，建立常態(tài)化矛盾糾紛調(diào)處機制，協(xié)調(diào)和組織業(yè)委會成員及執(zhí)法部門參與物業(yè)服務領(lǐng)域矛盾糾紛調(diào)處。三是厘清小區(qū)內(nèi)部責任。制定和細化《自治組織和物業(yè)企業(yè)的管理責任清單》，明確工作范疇和邊界。四是落實問題整改責任。建立物業(yè)管理突出矛盾問題清單和臺賬，落實責任主體逐項銷號整改，深入開展聯(lián)合執(zhí)法整治。
(三)系統(tǒng)發(fā)力，形成一套有效治理體系。做深做實黨建引領(lǐng)“紅色物業(yè)”創(chuàng)建活動，讓物業(yè)服務管理成為社會治理的主陣地。一是加快成立小區(qū)黨組織。按照小區(qū)、業(yè)委會(物管會)、物業(yè)企業(yè)一體組建黨支部的整體架構(gòu)，同步向黨支部派出黨建指導員并組建志愿者服務隊，讓小區(qū)黨員成為小區(qū)治理的骨干力量。二是加快推進小區(qū)自治。按照條件成熟組建業(yè)委會、條件暫不具備組建物管會的思路，有序推進自治組織建立。三是加快完善小區(qū)矛調(diào)組織。由屬地黨委牽頭，相關(guān)部門、自治組織成員和物業(yè)企業(yè)為成員，組成矛盾調(diào)解委員會，負責調(diào)解矛盾糾紛，實現(xiàn)“小事不出小區(qū)、大事不出社區(qū)”。
(四)直擊堵點，探索一套懲戒制衡措施。針對物業(yè)服務中出現(xiàn)的各種亂象亂點問題，加快完善一套制衡措施，集中整治一批突出頑疾。一是強化源頭規(guī)范。針對開發(fā)企業(yè)遺留問題，聘請第三方機構(gòu)承擔小區(qū)物業(yè)移交承接查驗工作，切實解決開發(fā)企業(yè)與物業(yè)企業(yè)之間“自導自演、流于形式”現(xiàn)象;針對矛盾問題久拖不解，由相關(guān)主管部門落實溯源追究制度給予聯(lián)合懲戒。二是規(guī)范物業(yè)服務。建立“第三方測評+日常督查+誠信體系得分+投訴辦理+黨組織評價”動態(tài)評級機制，對持續(xù)排名靠后的企業(yè)采取約談、降級或清退市場;設(shè)立小區(qū)公共收益共管賬戶，規(guī)范公共收益管理;建立物業(yè)從業(yè)人員持證上崗制度，定期開展從業(yè)人員技能培訓，提高從業(yè)人員整體能力素質(zhì)。三是懲戒違約失信行為。建立和推行府院聯(lián)動調(diào)解、快判快決等機制，依法嚴厲打擊惡意欠費行為;將開發(fā)企業(yè)履約、物業(yè)服務質(zhì)效、業(yè)主繳費等情況納入信用評價范疇，對違約失信的單位和個人通過信用體系進行制約懲戒。
(五)考核獎懲，培植一批典型示范案例。堅持獎懲并舉、點面結(jié)合，加快提升轄區(qū)物業(yè)服務整體水平。一是健全考核體系。建立“管委會對部門、屬地黨委，屬地黨委對自治組織、物業(yè)企業(yè)，物業(yè)企業(yè)對員工”之間多維度的目標責任考核體系。二是培樹先進典型。引進或培育一批口碑好、實力強的優(yōu)秀物業(yè)企業(yè)，推動轄區(qū)物業(yè)服務業(yè)加快發(fā)展壯大。采取以獎代補方式，獎勵在“紅色物業(yè)”創(chuàng)建、矛盾糾紛調(diào)處化解、自治組織建設(shè)中的示范小區(qū)。三是正面宣傳引導。向廣大業(yè)主大力宣傳物業(yè)管理方面法律法規(guī)，提高業(yè)主尊法守法自覺性。宣傳正反面的典型做法和典型案例，在全社會形成弘揚正氣、懲治違法的輿論導向。
(作者系安康高新區(qū)黨工委委員、管委會副主任)
