過去的十年，中國城鎮(zhèn)住房供給能力不斷增加，同時有效需求不斷下降，一增一降帶來目前房地產(chǎn)困局，相信我們安康無論是業(yè)界的微觀操作，還是政府的宏觀調(diào)控，都深刻地感受到了房市的“冷刺激”。
在很大程度講，這可能還遠遠不是冷不冷的問題，也不是刺激不刺激的問題，對于某些個體來講，企業(yè)內(nèi)部運營的難處可能比他們刻意為之的“表面鎮(zhèn)靜”更讓人擔(dān)憂。是真實地呈現(xiàn)難，還是人為掩蓋難，前者至少是清醒的理性，后者其實隱藏更深的應(yīng)對危機。
有不少的專家在去年底和今年初，就一再宣示和告誡，中國房地產(chǎn)市場一定迎來長周期拐點，而這個長周期拐點，絕不會因為政策調(diào)控改變下行趨勢。這說明什么？
說明即便是在安康這樣的三四線城市，一味相信“房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)”和“房價永遠上走”的觀念，是很不合時宜的。盡管在三四線城市，住房的剛性需要還會以不同的時空釋放，刺激我們的投資沖動，但總的看來，2015年以后中國經(jīng)濟下行壓力是深刻存在的，而這種壓力帶來的更是在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，產(chǎn)業(yè)形態(tài)升級的新挑戰(zhàn)，如果不適應(yīng)這個調(diào)整性變化，即便有機遇，我們也不一定能抓住抓好。
換句話，房地產(chǎn)業(yè)即便仍然有投資剛需，其業(yè)態(tài)也不是圈地、建房、回收這樣簡單。產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，融資結(jié)構(gòu)，包括政府對投資的導(dǎo)入，都會有新的變化。被動地等市場回暖，或者主動找突破口，必須二者選其一，因為這才是正確的應(yīng)對形勢變化的姿態(tài)。
今年以來，筆者有與不少房地產(chǎn)老總聊天，深淺談安康房市的“冬天”，在憂慮之外，有理想式的期待，有看不到明天的等待，當然也有深謀遠慮者。在目下不利的情況下，思考著自己的企業(yè)以及安康整個房地產(chǎn)業(yè)第二步、第三步棋怎么下，有些見識頗顯檔次，令筆者深信安康的房地產(chǎn)業(yè)依然在遑遑大局之中，不是不知冷暖的邊緣者。這些聰明的認識，主要集中在結(jié)構(gòu)調(diào)整與業(yè)態(tài)提升上，也包括融資方式上，當然也更多地在當前如何消化存量，卸載資本包袱上。
5月底，人民日報以頭版頭條和二版三分之二版面，“獨家專訪權(quán)威人士，解析當前我國經(jīng)濟大勢”，主標題是“正視困難保持定力前景光明”，報道五問權(quán)威人士，對宏觀經(jīng)濟做出總體判斷，對未來政策做出指引。隨后又有經(jīng)濟學(xué)家劉杉在人民日報做深入解讀，指出該報道向全國人民、向?qū)嶓w經(jīng)濟界釋放的重大信號，并指明其實是傳達中共中央對經(jīng)濟大勢的分析與判斷，讀來很有感觸。比如中國經(jīng)濟不會斷崖式下落，中央有定力；調(diào)結(jié)構(gòu)要主動，誰不主動誰吃虧；投資仍是主力軍，消費要有新政策；牛市是長期需要；防風(fēng)險是一盤棋，打破剛性兌付，殺雞給猴看；房地產(chǎn)不是不好賣；宏觀調(diào)控要玩平衡；政策不會變，鼓勵發(fā)財致富。這些信號，為近年少有。
其中對房地產(chǎn)市場的判斷，權(quán)威人士說，“樓市正面臨痛苦的去庫存化階段，有效消化房地產(chǎn)庫存是一個現(xiàn)實問題，既關(guān)系到啟動需求，又關(guān)系到化解風(fēng)險。”而劉杉認為，“這表明政府對房地產(chǎn)認識非�？陀^，房地產(chǎn)應(yīng)該盡快去庫存。政府方面會刺激住房需求，但開發(fā)商更應(yīng)該降價銷售。降價銷售才可以盡快去庫存，才既可以啟動消費，也可以避免支付危機。實際上，只有房地產(chǎn)調(diào)整到位，中國經(jīng)濟下行才能減緩。只有房價調(diào)整到位，才能真正啟動住房需求，才能啟動新一輪住房投資。”無論人民日報的報道，還是劉杉們的分析解讀，都指出一個不容逆轉(zhuǎn)的事實：房地產(chǎn)長周期拐點的出現(xiàn)。而降價可能是當下的剛性理性。
事實上拐點已經(jīng)出現(xiàn)了。所謂長周期拐點，就是下行調(diào)整既是市場發(fā)展的使然，也是房產(chǎn)業(yè)調(diào)整期到來的必然，市場無情，給予長周期的陣痛，甚至某些振蕩，等房地產(chǎn)業(yè)自己適應(yīng)、分化、轉(zhuǎn)型，甚至“殺雞給猴看”，本身就是一個傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的自身規(guī)律。
事實上，房地產(chǎn)困境，是產(chǎn)業(yè)的困，也是政府的困，因為它的確關(guān)系著經(jīng)濟大勢，關(guān)系一個地方巨量資本基金振蕩的安全性。令人欣慰的是，6月2日，市政府召開促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的座談會，釋放了政府的關(guān)切和厚望，同時也在敲響地方政策回音璧。提振信心是必要的，這樣才能主動適應(yīng)新形勢與新業(yè)態(tài)，因為企業(yè)畢竟是主人公。座談會上政府的政策利好，也是明顯的，如“盤活存量，打通商品房、保障房、棚改房和陜南移民搬遷安置房通道，推進棚戶區(qū)改造貨幣化安置”等等，包括在政府讓稅讓費上可能的作為，政府投資性項目的補空方面，都有一定的期待。安康的房企應(yīng)該對這些利好深切體味，主動釋放爭取政策、承接政策的積極性。盡管這些政策還需進一步細化，甚至需要“一企一策”地組織落實，但誰主動，誰分大蛋糕，因為這樣的政策一定有先來后到，火車不等人。
而且，政府投資政策永遠是藥引子，是激勵性、導(dǎo)入性的，并不天然解決全部難題，因此有識之士，在擁抱政策的同時，也要借政策先利，創(chuàng)造性地釋放自己的動能，取得裂變效益。因為，筆者在與一些房地產(chǎn)界人士聊天時，也曾探討過結(jié)合安康目前實際的銷售辦法，企業(yè)手上的牌還是有的，問題在于是否放眼未來，舍小利或眼下利，求得長遠得利。因為幾乎安康所有房企共同面對同樣的問題，去存量、卸包袱，轉(zhuǎn)身別有所求。
與所有房企老總們的心情一樣，我們期待政府的細化政策盡快出臺實施，并以更直通的模式，減少程序與環(huán)節(jié)；另一方面，我們也呼吁老總們真正認識形勢，痛下調(diào)整的決心，以卸包袱也是求發(fā)展的認識，主動出擊，尋求更有效的辦法，從危局中突圍，沒有危局之困的企業(yè)，也應(yīng)當深研如何順應(yīng)安康發(fā)展，加快業(yè)態(tài)提升，搶到新一輪發(fā)展制高點。
